修繕積立金の目安｜国交省ガイドラインの㎡単価と自分の物件を比べる手順【2026年版】

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中古マンションを検討すると、月々の修繕積立金が物件ごとにばらばらであることに気づきます。同じくらいの広さなのに、5,000円の物件と2万円の物件がある。どちらが適正なのか、判断する基準が見つかりません。

実は、国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、専有面積1平方メートル当たりの月額単価の目安を公表しました。366事例の長期修繕計画を収集・分析して作られたもので、平均値と「事例の3分の2が包含される幅」の2つが示されています。

さらに令和6年6月の改定では、段階的に値上げしていく方式について「計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」という具体的な数値基準が加わりました。

この記事では、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定・令和6年6月改定）だけを根拠に、自分が検討している物件の単価を出して目安と比べる手順を書きます。

結論：国土交通省が㎡単価の目安を公表している

何をもとに作られているか

ガイドラインは、目安の算出方法をこう説明します。

1. 主として区分所有者が自ら居住する住居専用のマンションを対象に
2. 長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って作成された長期修繕計画の事例（366事例）を収集・分析し
3. 計画期間全体に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で積み立てる場合の専有面積（㎡）あたりの月額単価として示す

対象となった事例は、主要な修繕工事項目19項目（機械式駐車場を除く）が含まれ、かつ計画期間が新築マンションは30年以上、既存マンションは25年以上のものに限られます。

「平均値」と「3分の2が包含される幅」の2つが示されている

ガイドラインは、平均値だけでなく幅も示します。その理由も本文に書かれていました。

「事例にはばらつきが大きいため、『平均値』とともに、事例の大部分が収まるような範囲を示すという観点から、『事例の３分の２が包含される幅』をあわせて示しています」。

標準偏差ではなく、上下6分の1を除外した中央寄りの3分の2という取り方です。ばらつきが正規分布にならないため、分かりやすさを優先したと説明されています。

結論：やることは3ステップ

物件資料に書かれた月額を眺めていても、高いか安いかは判断できません。広さが違えば月額も違うからです。㎡単価に直して初めて比べられます。手順は3つです。

1. 物件の建築延床面積と地上階数を調べ、目安の表から該当する行を引く
2. 月額の修繕積立金 ÷ 専有面積で、自分の物件の㎡単価を出す
3. 2つを比べる。幅の外なら、長期修繕計画と積立方式を確認する

目安の表。地上階数と建築延床面積で決まる

5つの区分

ガイドラインが示す目安は、次のとおりです。機械式駐車場分を除いた額です。

地上階数／建築延床面積	事例の3分の2が包含される幅	平均値
20階未満／5,000㎡未満	235円～430円／㎡・月	335円／㎡・月
20階未満／5,000㎡以上〜10,000㎡未満	170円～320円／㎡・月	252円／㎡・月
20階未満／10,000㎡以上〜20,000㎡未満	200円～330円／㎡・月	271円／㎡・月
20階未満／20,000㎡以上	190円～325円／㎡・月	255円／㎡・月
20階以上	240円～410円／㎡・月	338円／㎡・月

規模が大きいほど、単価は下がる傾向

5,000㎡未満が335円でいちばん高く、5,000㎡以上〜10,000㎡未満が252円でいちばん低い。小規模マンションのほうが、1㎡あたりの負担が重くなる傾向が出ています。

戸数が少ないと、大規模修繕の費用を分け合う頭数も少なくなるためです。物件を比べるとき、管理費や修繕積立金が安いことだけを見ていると、この構造が見えません。

20階以上は別枠

20階以上を別に示している理由も、ガイドラインに書かれています。

「超高層マンション（一般に地上20階以上）は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほか、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にあることから、【地上20階以上】の目安を分けて示しています」。

タワーマンションの修繕積立金が高めになるのは、この2点が理由です。特殊な足場と、共用部分の比率。

機械式駐車場があるなら、加算する

加算額の計算式

目安の表は機械式駐車場分を除いた額です。機械式駐車場がある場合は、次の式で加算します。

1台あたりの月額修繕工事費は、機種ごとに示されています。117事例から算出された数値です。

機械式駐車場の機種	1台当たり月額
2段（ピット1段）昇降式	6,450円／台・月
3段（ピット2段）昇降式	5,840円／台・月
3段（ピット1段）昇降横行式	7,210円／台・月
4段（ピット2段）昇降横行式	6,235円／台・月
エレベーター方式・垂直循環方式	4,645円／台・月
その他	5,235円／台・月

駐車場使用料で賄う場合は加算しない

注意書きがあります。「駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について、管理費や修繕積立金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合には、『機械式駐車場がある場合の加算額』を加算する必要はありません」。

つまり、駐車場の会計が区分されているかどうかで扱いが変わります。管理組合の会計資料で確認できます。

ガイドラインの計算例

ガイドラインには、モデルケースの計算が載っています。3段（ピット2段）昇降式が30台、総専有床面積4,900㎡の場合です。

5,840円／台・月 × 30台 ÷ 4,900㎡ ≒ 36円／㎡・月。

このケースは20階未満・5,000㎡以上〜10,000㎡未満の区分なので、目安は平均値252＋36＝288円、幅は170＋36＝206円から320＋36＝356円になります。

機械式駐車場があると、㎡単価が数十円動くということです。60㎡の住戸なら月2,000円前後の差になります。

自分の物件の単価を出して、比べる

計算式

目安が㎡単価で示されているので、比べるにはこちらも㎡単価に直します。式は単純で、電卓があれば十数秒で終わります。物件を何件か比べるときも、この数字に直してから並べると判断が早くなります。

月額の修繕積立金と専有面積は、どちらも物件資料に載っています。重要事項説明書にも記載されます。

計算してみる

以下は仮定値による計算例です。

• 専有面積70㎡、月額の修繕積立金8,000円の中古マンション
• 地上12階建て、建築延床面積8,000㎡、機械式駐車場なし

㎡単価は、8,000円 ÷ 70㎡ ＝ 約114円／㎡・月。

該当する区分は「20階未満／5,000㎡以上〜10,000㎡未満」なので、目安の幅は170円～320円、平均値は252円。114円は幅の下限を大きく下回っています。

同じ物件で修繕積立金が月18,000円だった場合は、18,000 ÷ 70 ＝ 約257円で、ほぼ平均値です。

建築延床面積はどこで分かるか

建築延床面積は、物件のチラシには載っていないことがあります。確認できるのは次のあたりです。

• 建物の登記事項証明書（一棟の建物の表題部に床面積が記載されています）
• 管理組合の資料や長期修繕計画
• 仲介会社を通じて管理会社に照会する

総戸数と平均専有面積が分かれば、おおよその見当はつきます。区分の境目（5,000㎡、10,000㎡、20,000㎡）から離れていれば、厳密な数字でなくても判断できます。

段階増額積立方式には「0.6倍以上・1.1倍以内」という目安がある

令和6年6月改定で加わった基準

単価の水準と並んで重要なのが、積立方式です。ガイドラインは積立方法を2つに整理します。

• 均等積立方式：長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を、計画期間中均等に積み立てる
• 段階増額積立方式：当初の積立額を抑え、段階的に積立額を値上げする

そして段階増額積立方式について、具体的な数値基準が示されています。

式で書くと

ガイドラインは計算方法も示しています。

• Ｄ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の平均額（基準額）
• Ｅ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最低額
• Ｆ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最高額

条件は「０．６×Ｄ ≦ Ｅ かつ １．１×Ｄ ≧ Ｆ」。

つまり、最初が平均の6割を下回っていないこと、最後が平均の1.1倍を超えないこと。2つを同時に満たす必要があります。

なぜこの基準が置かれたか

ガイドラインは目的を明記しています。「実現性をもった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導することを目的として」。

背景も書かれています。「段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要です」。

当初を安く見せて後で上げる設計は、上げるときに合意が取れないという実務上の問題を生む。だから初期額に下限を、最終額に上限を置いた、という構造です。

「均等積立方式が望ましい」と書かれている

ガイドラインの評価

ガイドラインは、どちらが望ましいかについて立場を明示しています。

そして段階増額積立方式については、「築年数の経過に応じて、必要な修繕積立金が増加することや区分所有者の高齢化等により費用負担が困難化していくことを踏まえ、早期に引上げを完了させることが望ましいです」としています。

新築で「当初月額が著しく低い」例が挙げられている

ガイドラインの「はじめに」に、策定の背景が書かれていました。

「一般に、マンションの分譲段階では、分譲会社が、長期修繕計画と修繕積立金の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例も見られます」。

国が策定文書の冒頭でこう書いているということは、実際にそういう例があったということです。新築の月額が安いことを、そのまま良い条件と受け取らないでください。

既存マンションの問題も指摘されている

続く段落では、既存マンションについても書かれています。

「既存のマンションでは、経年とともに給排水管、エレベーター、機械式駐車場等の大がかりな修繕工事が増加する一方、２回目・３回目の大規模修繕に向けた適切な長期修繕計画の見直しが行われていない等の例も見られます」。

築年数が経った物件では、長期修繕計画がいつ見直されたかが確認事項になります。古い計画のまま積立額が据え置かれていれば、いずれ不足します。

目安から外れていても、直ちに不適切ではない

ガイドライン自身が注意している

目安の使い方について、ガイドラインは繰り返し注意を促しています。

「（２）で示す額は、あくまでも上記のような事例調査から導き出した『目安』であり、修繕積立金の額が『目安』の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません」。

理由も書かれています。「建物の規模以外の変動要因を考慮したものとはなっていない」ためです。形状、立地、仕上げ材や設備の仕様、工事単価、区分所有者のニーズ。これらは目安に織り込まれていません。

では、外れていたらどうするか

「直ちに不適切ではない」と言われると、では何をすればいいのか分からなくなります。この点についても、ガイドラインは次の行動をはっきり示していました。

「そのような場合には、長期修繕計画の内容や修繕積立金の設定の考え方、積立方法等についてチェックすることが大切です」。

目安から外れていること自体が答えではなく、長期修繕計画を見に行く合図だということです。

確認する順番

1. ㎡単価を出して、目安と比べる
2. 外れていたら、長期修繕計画の有無と、直近の見直し時期を確認する
3. 積立方式が均等か段階増額かを確認する
4. 段階増額なら、今が計画のどの段階で、今後いくらまで上がる予定かを確認する

4番目が実務では効きます。買った後に値上げされるのか、すでに上げ終わっているのかで、月々の負担の見通しが変わります。

内見前に確認する4項目

資料で分かるもの

次の4つは、現地に行く前に資料で確認できます。

1. 月額の修繕積立金と専有面積（㎡単価を出すため。物件資料に必ず載っています）
2. 地上階数と建築延床面積（目安の表のどの行かを決めるため）
3. 機械式駐車場の有無・機種・台数（加算額の計算に使います。駐車場会計が区分されているかも）
4. 長期修繕計画の有無と、直近の見直し時期（計画がなければ目安との比較に意味が薄くなります）

重要事項説明書で確認できること

管理費・修繕積立金の月額、修繕積立金の積立総額、維持修繕の実施状況は、中古マンションの重要事項説明書に記載されます。積立総額が計画に対して不足していれば、値上げか一時金の予兆になります。

重要事項説明書のどの欄を読むかは中古マンション購入の注意点で扱いました。前の所有者の滞納額が買主に引き継がれる論点も、そちらにまとめています。

買った後の負担として計算に入れる

修繕積立金は購入時の諸費用ではありませんが、毎月の支出として続きます。住宅ローンの返済額と並んで、家計に効いてくる固定費です。

値上げが予定されていれば、その額を織り込んで返済計画を組む必要があります。段階増額積立方式で、今が初期段階なら、将来の額まで見て判断してください。

購入時に現金で必要になる額の内訳は中古マンションの諸費用で計算しました。あわせて見ると、初期費用と継続費用の両方が把握できます。

5年程度ごとに見直される

最後に、この目安自体の性質について触れておきます。マンションに使われる材料や設備は時代とともに変わり、工事の内容や工法、修繕周期も変化します。ガイドラインはそれを前提に、「５年程度ごとに見直しについて検討を行うこととしています」と書いています。

平成23年4月に策定され、令和3年9月に改訂、令和6年6月に改定されました。使うときは、最新版かどうかを確認してください。工事費の水準が動けば、目安も動きます。

まとめ

修繕積立金が適正かどうかは、感覚ではなく専有面積1平方メートル当たりの月額単価で比べられます。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が、366事例の長期修繕計画から算出した目安を公表しているためです。

目安は地上階数と建築延床面積で5つに分かれ、20階未満で5,000㎡未満なら平均335円、5,000〜10,000㎡なら252円、20階以上なら338円。それぞれに「事例の3分の2が包含される幅」も示されています。機械式駐車場がある場合は、機種ごとの月額単価から加算額を計算します。

自分の物件の単価は、月額の修繕積立金 ÷ 専有面積で出ます。これを目安と比べる。ただしガイドライン自身が「範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません」と断っており、外れていることは長期修繕計画を見に行く合図です。

令和6年6月の改定では、段階増額積立方式について「計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内」という数値基準が加わりました。背景は、後で上げようとしたときに合意が取れず不足する事例が生じていることです。

そして、ガイドラインは立場を明示しています。「将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい方式といえます」。月額が安いことは、それだけでは良い条件ではありません。

よくある質問（FAQ）

修繕積立金が目安より安い物件は、避けるべきですか

安いことだけを理由に避ける必要はありませんが、確認は必要です。ガイドラインは「修繕積立金の額が『目安』の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません」としたうえで、「そのような場合には、長期修繕計画の内容や修繕積立金の設定の考え方、積立方法等についてチェックすることが大切です」としています。確認するのは、長期修繕計画があるか、直近でいつ見直されたか、積立方式が均等か段階増額か、段階増額なら今後いくらまで上がる予定かです。値上げが予定されているなら、その額を織り込んで返済計画を組む必要があります。

タワーマンションの修繕積立金が高いのはなぜですか

ガイドラインが理由を明記しています。「超高層マンション（一般に地上20階以上）は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほか、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にある」ためです。この2点を理由に、20階以上は別の区分として目安が示されており、平均値は338円／㎡・月、事例の3分の2が包含される幅は240円～410円／㎡・月です。20階未満の5,000㎡以上〜10,000㎡未満の平均252円と比べると、水準がはっきり違います。

小規模マンションのほうが負担が重いのですか

ガイドラインの目安を見ると、その傾向が出ています。20階未満で建築延床面積5,000㎡未満の平均値は335円／㎡・月。5,000㎡以上〜10,000㎡未満の252円を大きく上回ります。10,000㎡以上〜20,000㎡未満が271円、20,000㎡以上が255円なので、いちばん小規模な区分が突出している形です。大規模修繕の費用を分け合う戸数が少ないことが背景にあると考えられます。物件を比べるときは月額だけでなく、㎡単価に直してから比べてください。

「段階増額積立方式」と説明されました。何を確認すればいいですか

2つあります。1つは、今が計画のどの段階で、今後いくらまで上がる予定か。もう1つは、その引上げ計画が令和6年6月改定のガイドラインが示す考え方に沿っているかです。ガイドラインは「段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計画の最終額は基準額の１．１倍以内とする」としています。初期額が基準額の6割を下回っていたり、最終額が1.1倍を超えていたりする計画は、この考え方から外れます。長期修繕計画で確認してください。

機械式駐車場があると、どれくらい変わりますか

機種と台数、総専有床面積によります。ガイドラインの計算式は「機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費 × 台数 ÷ マンションの総専有床面積」です。ガイドラインのモデルケースでは、3段（ピット2段）昇降式が30台、総専有床面積4,900㎡で、5,840円×30台÷4,900㎡＝約36円／㎡・月の加算となっています。60㎡の住戸なら月2,000円前後です。ただし、駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄い、管理費や修繕積立金と区分して経理している場合は、加算する必要がないとされています。管理組合の会計資料で確認してください。

建築延床面積が分かりません

建物の登記事項証明書の、一棟の建物の表題部に床面積が記載されています。ほかに、管理組合の資料や長期修繕計画にも記載されていることが多く、仲介会社を通じて管理会社に照会することもできます。なお、目安の区分は5,000㎡、10,000㎡、20,000㎡で分かれているので、境目から離れていれば厳密な数字は要りません。総戸数と平均的な専有面積からおおよその見当をつけ、境目に近い場合だけ正確な数字を取り寄せる、という進め方で足ります。