土地を売るときの境界｜「筆界」は当事者が動かせない。筆界特定制度の使い方【2026年版】

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土地や戸建てを売るとき、境界の話が必ず出ます。「境界を確定してから売りましょう」「隣と立会いをしてください」。

ここで押さえておくべきことが1つあります。法律上の「筆界」は、隣と話し合って決めるものではありません。

不動産登記法第123条第1号は、筆界を「当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線」と定義しています。登記された時に、すでに決まっているものです。

法務省も、はっきり書いています。「『筆界』とは、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり、所有者同士の合意などによって変更することはできません」。

この記事は、筆界と所有権界の違いを整理し、筆界特定制度の使い方を条文で確認します。使うのは不動産登記法第6章（第123条・第131条・第143条〜第148条）と、法務省「筆界特定制度」のページです。

結論：「筆界」は当事者が動かせない

条文の定義

不動産登記法第123条第1号を読みます。

「筆界　表題登記がある一筆の土地（以下単に「一筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう」

核心は「登記された時に」です。過去の一時点で決まっていて、その後に当事者が合意しても変わりません。

「境界」という言葉が、2つの意味で使われている

法務省のQ&Aが、混乱の原因を説明しています。

「これに対し、一般的にいう『境界』は、筆界と同じ意味で用いられるほか、所有権の範囲を画する線という意味で用いられることがあり、その場合には、筆界とは異なる概念となります。筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」

	筆界	所有権界（一般にいう境界の一方の意味）
決まり方	登記された時に決まっている	所有権がどこまで及ぶかの問題
当事者の合意で動くか	動かない	当事者間の問題として扱われる
一致するか	法務省「筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」

だから、筆界特定は「決める」制度ではない

法務省は、制度の性格を2度にわたって書いています。

「筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上、もともとあった筆界を筆界特定登記官が明らかにすることです」

そして【ポイント】にも、「筆界特定制度は、土地の所有権がどこまであるのかを特定するものではありません」と置かれました。

所有権の範囲を争っているなら、この制度では解決しません。何を争っているのかを、先に切り分ける必要があります。

隣の同意がなくても、申請できる

第131条第1項

実務でいちばん効くのが、この点です。

「土地の所有権登記名義人等は、筆界特定登記官に対し、当該土地とこれに隣接する他の土地との筆界について、筆界特定の申請をすることができる」

条文に、隣地所有者の同意は出てきません。自分の側だけで申請できます。

法務省のQ&Aも「土地の所有者として登記されている人やその相続人などが、対象となる土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の筆界特定登記官に対して、筆界特定の申請をすることになります」としています。相続人も申請できます。

申請先は法務局の本局

法務省のページには注記があります。「筆界特定は、対象となる土地の不動産登記を管轄する法務局又は地方法務局の本局が管轄しています」。

登記事項証明書を取る出張所ではなく、本局です。取り違えると二度手間になります。

法務局のサイトには管轄の案内があるので、対象の土地の所在地から本局を先に調べておいてください。相談窓口についても、法務省は「管轄の法務局又は地方法務局にお尋ねください」としています。

なお第131条第5項は、申請そのものについて、登記の申請に関する第18条の規定を準用しました。申請の方式についても、通常の登記申請に近い枠組みが用意されているということです。

隣が申請した場合は、通知が来る

逆の立場になることもあります。法務省のQ&Aです。

「法務局から『筆界特定の申請がされた旨』の通知が届きました。どうすればよいでしょうか。お隣の方が筆界特定の申請を行ったことをお知らせする通知です。必要に応じて、法務局から連絡がありますので、ご協力をお願いします」

隣地が単独で申請できる以上、自分に通知が届く可能性もあります。申請されたこと自体を止める手続きは、条文に置かれていません。

地方公共団体も申請できる

第131条第2項は、地方公共団体の申請を認めています。「その区域内の対象土地の所有権登記名義人等のうちいずれかの者の同意を得たときは（中略）当該対象土地の筆界（第十四条第一項の地図に表示されないものに限る。）について、筆界特定の申請をすることができる」。

こちらはいずれか一方の同意が条件で、対象は法第14条第1項の地図に表示されていない筆界に限られます。

位置が決まらないときは「範囲」で特定される

第123条第2号の括弧書き

筆界特定の定義にも、見落としやすい部分があります。

「筆界特定　一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）をいう」

括弧の中です。位置が特定できないときは、範囲で特定される。

資料が乏しい古い土地では、点として1本の線が出るとは限りません。「この幅のどこか」という結論もありうるということが、定義の段階で織り込まれています。

期待する結果と、制度が出せる結果を合わせる

売買のために境界を確定したい場合、範囲での特定では足りないことがあります。申請の前に、手元にどんな資料があるかを確認してください。法務省も「筆界に関する資料をお持ちの場合、それを提出いただければ、手続を迅速に進めることができます」としています。

過去の測量図、購入時の資料、隣地との覚書。これらがあるかどうかで、結論の精度も期間も変わります。

何を材料に判断されるのか

第143条第1項が列挙している

筆界特定の判断材料は、条文に列挙されています。

「筆界特定登記官は、前条の規定により筆界調査委員の意見が提出されたときは、その意見を踏まえ、登記記録、地図又は地図に準ずる図面及び登記簿の附属書類の内容、対象土地及び関係土地の地形、地目、面積及び形状並びに工作物、囲障又は境界標の有無その他の状況及びこれらの設置の経緯その他の事情を総合的に考慮して、対象土地の筆界特定をし、その結論及び理由の要旨を記載した筆界特定書を作成しなければならない」

並べ直すと、次のようになります。

• 筆界調査委員の意見
• 登記記録、地図または地図に準ずる図面、登記簿の附属書類の内容
• 対象土地および関係土地の地形、地目、面積、形状
• 工作物、囲障または境界標の有無その他の状況
• これらの設置の経緯その他の事情

「設置の経緯」が入っている

ブロック塀や境界標がいつ、誰が、どういう経緯で置いたかも考慮されます。現況の位置だけでは判断されません。

塀は、境界線上に建てられることもあれば、どちらか一方の敷地内に寄せて建てられることもあります。どちらの費用で、どういう了解のもとに建てたのか。その経緯が分かる資料があるかどうかで、判断の材料が変わります。

だから、古い写真や工事の記録、当時の見積書が残っていれば、それも資料になります。物置や納屋にある古い書類を探す価値があります。

結論だけでなく、理由の要旨も書かれる

第143条第1項の末尾は「その結論及び理由の要旨を記載した筆界特定書を作成しなければならない」としています。

第2項は「筆界特定書においては、図面及び図面上の点の現地における位置を示す方法として法務省令で定めるものにより、筆界特定の内容を表示しなければならない」と続きます。図面つきです。第3項により、電磁的記録で作成することもできます。

誰が調査するのか

法務省のQ&Aが説明しています。「筆界調査委員という専門家が、これを補助する法務局職員とともに、土地の実地調査や測量などさまざまな調査を行った上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出し、筆界特定登記官が、その意見を踏まえて、筆界を特定します」。

調査するのは筆界調査委員、決めるのは筆界特定登記官。役割が分かれています。

費用は申請人の負担。手数料の例が公表されている

手数料は土地の価格で決まる

第131条第4項は「筆界特定の申請人は、政令で定めるところにより、手数料を納付しなければならない」としています。

金額の算定は政令によりますが、法務省が具体例を示しました。

「申請の手数料は、土地の価格によって決まります。たとえば、申請人の土地とその隣の土地の価格の合計額が4,000万円である場合には、申請手数料は、8,000円になります」

自分の土地だけでなく隣の土地の価格も合計する点に注意してください。

測量費用は別。しかも申請人の負担

第146条第1項が、費用の負担者を定めています。

「筆界特定の手続における測量に要する費用その他の法務省令で定める費用（以下この条において「手続費用」という。）は、筆界特定の申請人の負担とする」

法務省のQ&Aも「手続の中で、測量が必要となることがあります。そのときには、測量費用を負担する必要が生じます」としています。

申請手数料と測量費用は別です。手数料の例が8,000円だからといって、総額がその水準とは限りません。

双方が申請人になれば、折半になる

第146条第2項に、負担を分ける規定があります。

「筆界特定の申請人が二人ある場合において、その一人が対象土地の一方の土地の所有権登記名義人等であり、他の一人が他方の土地の所有権登記名義人等であるときは、各筆界特定の申請人は、等しい割合で手続費用を負担する」

隣地の所有者と一緒に申請すれば、手続費用は等しい割合になります。隣と話ができる関係なら、この形が費用面では有利です。

同一の土地側で複数人が申請する場合は第3項により持分の割合、双方にまたがって3人以上いる場合は第4項により土地の側ごとに2分の1ずつ、と定められています。

予納が求められる

第146条第5項です。「筆界特定登記官は、筆界特定の申請人に手続費用の概算額を予納させなければならない」。

「させなければならない」なので、手続の側の義務です。申請したら、概算額を先に納めることになります。

つまり、申請の時点でまとまった額を用意する必要があります。売却のスケジュールを組むときは、この支出のタイミングも入れておいてください。

予納するのは概算額なので、精算が生じることもあります。実際にどの程度の測量が必要になるかは、現地の状況と資料の有無によって変わります。見込みについては、申請前に管轄の法務局に相談してください。

結果は公告され、記録は登記所で保管される

第144条の通知と公告

「筆界特定登記官は、筆界特定をしたときは、遅滞なく、筆界特定の申請人に対し、筆界特定書の写しを交付する方法（中略）により当該筆界特定書の内容を通知するとともに、法務省令で定めるところにより、筆界特定をした旨を公告し、かつ、関係人に通知しなければならない」

申請人には筆界特定書の写しが交付され、結果は公告され、関係人にも通知されます。

記録は登記所に残る

第145条です。「前条第一項の規定により筆界特定の申請人に対する通知がされた場合における筆界特定の手続の記録（以下「筆界特定手続記録」という。）は、対象土地の所在地を管轄する登記所において保管する」。

手続の記録が登記所に保管されます。過去に筆界特定がされている土地なら、その記録が残っているということです。

売却を検討する土地について、過去に筆界特定がされていないかを確認する価値があります。されていれば、あらためて申請する必要はないかもしれません。

裁判には勝てない。ただし、そこが使いどころ

第148条の効力

制度の位置づけを決めているのが、この条文です。

「筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において、その効力を失う」

筆界確定訴訟の判決が確定すれば、抵触する範囲で筆界特定は効力を失います。裁判のほうが上です。

法務省も【ポイント】に「筆界特定の結果に納得することができないときは、後から裁判で争うこともできます」と書いています。

訴訟になっても、記録が使われる

訴訟との接続は、第147条にあります。「裁判所は、当該訴えに係る訴訟において、訴訟関係を明瞭にするため、登記官に対し、当該筆界特定に係る筆界特定手続記録の送付を嘱託することができる」。

先に訴えが提起されて、その後に筆界特定がされた場合も同様とされています。筆界特定の調査結果は、訴訟でも材料になります。

だから「裁判の前に使う制度」になる

法務省は、制度の特色をこう説明しています。「筆界特定制度を活用することにより、裁判よりも迅速にトラブルを解決することができ、費用負担も少なくてすみます」。

そして「隣人同士で裁判をしなくても、筆界をめぐる問題の解決を図ることができます」とも書いています。

最終的な決着力では訴訟に劣るが、公的な判断として筆界を明らかにできる。この位置づけを理解したうえで使うものです。

売却の場面で、どこまで用意するか

まず、何を求められているかを確認する

「境界を確定してください」と言われたとき、求められているものが筆界なのか、所有権の範囲なのか、あるいは実測面積なのかで、やることが変わります。

売買契約が公簿売買か実測売買かでも扱いが分かれます。契約書と重要事項説明書の該当箇所を確認してください。重要事項説明書の読み方は中古マンション重要事項説明書で扱いました。

手元の資料を先に集める

法務省は「筆界に関する資料をお持ちの場合、それを提出いただければ、手続を迅速に進めることができます」としています。次のものを探してください。

• 購入時の測量図、確定測量図
• 登記所の地図または地図に準ずる図面（公図）、地積測量図
• 隣地との覚書、境界確認書
• 擁壁やブロック塀の工事記録、古い写真（第143条第1項の「設置の経緯」にあたる資料）

地図等情報は法務局で取得できます。請求方法による手数料の違いは家を売った年の確定申告のFAQに整理しました。

時間を見込む

筆界特定は、実地調査と測量を伴います。売却のスケジュールに組み込むなら、売り出す前から動き出すことになります。

媒介契約を結んでから慌てて始めると、専任媒介契約の有効期間（宅地建物取引業法第34条の2第3項により3月を超えることができません）の中に収まらないことがあります。媒介契約の期間と更新は媒介契約3種類の選び方で扱いました。

費用を誰が持つかを決めておく

第146条は申請人の負担を原則とし、双方が申請人になれば等しい割合としています。隣地と協力できるかどうかで、費用も期間も変わります。

売主が単独で負担するのか、買主と分けるのか、価格に織り込むのか。売り出す前に決めておく事項です。売却で手元に残る金額の計算は家を売って手元に残る金額で扱いました。

なお、測量費用は売却の譲渡費用になるかどうかという論点もあります。何が譲渡費用になるかは国税庁が示しており、譲渡所得の計算に直接効いてきます。領収書は必ず残しておきましょう。

個別にどう扱われるかは、所轄の税務署または税理士にご相談ください。この記事では、金額の見込みも税務上の取扱いも断定しません。

まとめ

不動産登記法第123条第1号の「筆界」は、「当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた」線です。法務省も「所有者同士の合意などによって変更することはできません」と書いています。

一般にいう「境界」には、筆界と同じ意味のほか、所有権の範囲を画する線という意味もあります。法務省は「筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」としています。何を争っているのかを、先に切り分けてください。

筆界特定の申請は、隣の同意がなくてもできます（第131条第1項）。申請先は法務局または地方法務局の本局です。

そして位置が特定できないときは範囲で特定されることが、定義の括弧書きに書かれています（第123条第2号）。資料が乏しければ、1本の線が出るとは限りません。

費用は申請人の負担で、概算額の予納があります（第146条第1項・第5項）。双方が申請人になれば等しい割合です（同条第2項）。手数料の例として、法務省は土地の価格の合計が4,000万円で8,000円という数字を挙げていますが、測量費用は別です。

最後に、裁判には勝てません。第148条により、筆界確定訴訟の判決が確定すれば、抵触する範囲で効力を失います。裏返せば、納得できなければ後から争えるということでもあります。

よくある質問（FAQ）

隣と話し合って境界を決めれば、それで確定しますか

筆界は変わりません。不動産登記法第123条第1号は、筆界を「当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線」と定義しています。法務省も「『筆界』とは、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線であり、所有者同士の合意などによって変更することはできません」と明記しました。一方、一般にいう「境界」には所有権の範囲を画する線という意味もあり、法務省は「筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないこともあります」と説明しています。何について合意しようとしているのかを、先に確認してください。

隣が協力してくれません。筆界特定は申請できますか

できます。不動産登記法第131条第1項は「土地の所有権登記名義人等は、筆界特定登記官に対し、当該土地とこれに隣接する他の土地との筆界について、筆界特定の申請をすることができる」としており、隣地所有者の同意は条文上の要件になっていません。法務省も、土地の所有者として登記されている人やその相続人などが申請することになると説明しています。申請先は、対象となる土地の不動産登記を管轄する法務局または地方法務局の本局です。出張所ではありません。

費用はいくらかかりますか

申請手数料と測量費用は別です。法務省は手数料について「申請の手数料は、土地の価格によって決まります。たとえば、申請人の土地とその隣の土地の価格の合計額が4,000万円である場合には、申請手数料は、8,000円になります」と例を挙げています。自分の土地だけでなく隣の土地の価格も合計する点に注意してください。そのうえで、不動産登記法第146条第1項は「筆界特定の手続における測量に要する費用その他の法務省令で定める費用（中略）は、筆界特定の申請人の負担とする」としており、同条第5項により概算額の予納が求められます。同条第2項により、双方の所有者が申請人になれば等しい割合の負担になります。

筆界特定をすれば、必ず1本の線が決まりますか

決まらないこともあります。不動産登記法第123条第2号は、筆界特定を「筆界の現地における位置を特定すること（その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること）をいう」と定義しています。括弧書きにあるとおり、位置を特定できないときは範囲で特定されます。判断材料は第143条第1項が列挙しており、登記記録、地図または地図に準ずる図面、登記簿の附属書類、地形、地目、面積、形状、工作物・囲障・境界標の有無とその設置の経緯などです。手元に測量図や古い写真があれば提出してください。法務省も、資料があれば手続を迅速に進められるとしています。

筆界特定の結果に納得できません

裁判で争えます。法務省は【ポイント】として「筆界特定の結果に納得することができないときは、後から裁判で争うこともできます」と書きました。不動産登記法第148条は「筆界特定がされた場合において、当該筆界特定に係る筆界について民事訴訟の手続により筆界の確定を求める訴えに係る判決が確定したときは、当該筆界特定は、当該判決と抵触する範囲において、その効力を失う」としています。また第147条により、裁判所は登記官に対し筆界特定手続記録の送付を嘱託することができるので、調査の結果は訴訟でも材料になります。

売る土地について、過去に筆界特定がされたか分かりますか

記録が残ります。不動産登記法第145条は「筆界特定の申請人に対する通知がされた場合における筆界特定の手続の記録（中略）は、対象土地の所在地を管轄する登記所において保管する」としています。また第144条により、筆界特定をした旨は公告され、関係人にも通知されます。過去に筆界特定がされていれば、あらためて申請する必要はないかもしれません。具体的な確認方法は、管轄の法務局または地方法務局にお尋ねください。