重要事項説明をオンラインで受ける｜承諾はいつでも撤回できる。電子書面の4つの要件【2026年版】

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重要事項説明を、店舗に行かずにオンラインで受けられるようになりました。書面もPDFで届くことがあります。

ただ、この2つは別々の制度です。説明をオンラインで行うのがIT重説、書面を電子データで渡すのが書面電子化。どちらか一方だけを選ぶこともできます。

そして、書面電子化には相手方、つまり買主や借主の承諾が必要です。宅地建物取引業法第35条第8項が「承諾を得て」と書いています。しかも、いったん承諾した後で撤回できます。

この記事は、オンラインで重要事項説明を受けるときに自分の側で決められること・確認できることを条文で整理します。使うのは宅地建物取引業法第35条、同法施行令第3条の3、同法施行規則第16条の4の8・第16条の4の10・第16条の4の11、そして国土交通省「書面電子化・IT重説マニュアル ハンディガイド」（令和6年12月）です。

重要事項説明書の中身をどう読むかは中古マンション重要事項説明書で扱いました。この記事は、受け取り方と受け方の話です。

結論：「IT重説」と「書面電子化」は別の制度

国土交通省も、2つを分けて説明している

国土交通省のハンディガイドは、この2つを並べたうえで「相手方や案件ごとのニーズにあわせて選択しましょう」としています。そのうえで、例まで挙げました。

「『遠方だから店舗に行くのは大変だけど契約書は紙で見たい』…書面は紙で作成したものを郵送し、重説はオンライン」

「『書面は紙よりデータで保存しておきたい』…書面は電子書面で送付し、重説は対面で」

組み合わせは自由です。「オンラインでやるなら書面も電子で」ではありません。

2つの違い

	IT重説	書面電子化
何が変わるか	説明の方法（対面 → テレビ会議等）	書面の形（紙 → 電子データ）
条文	法35条1項の説明の実施方法として運用	法35条8項（承諾を得て電磁的方法により提供）
相手方の承諾	実施には相手方との調整が前提	条文上、明示的に必要
必要な環境	映像を視認でき、双方の音声が聞き取れる環境	改変防止措置を施せるシステム

対象になる書面は4種類

ハンディガイドは、電子化できる書面を挙げています。「対象書面は、①媒介契約書（34条の2書面）②重要事項説明書（35条書面）③賃貸借契約書・売買契約書（37条書面）④レインズ登録証の４種」。

媒介契約書も対象です。3種類の違いと確認箇所は媒介契約3種類の選び方で扱いました。レインズ登録証の意味はレインズを一般人が見る方法にまとめています。

電子書面には、相手方の承諾が要る

第35条第8項の構造

条文を読みます。宅地建物取引業法第35条第8項です。

「宅地建物取引業者は、第一項から第三項までの規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第一項に規定する宅地建物取引業者の相手方等（中略）の承諾を得て、宅地建物取引士に、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第五項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引士に当該書面を交付させたものとみなし、同項の規定は、適用しない」

読むべきは3か所です。「政令で定めるところにより」「承諾を得て」「国土交通省令で定めるものにより」。承諾の取り方は政令、電子データの方式は省令に委ねられています。

承諾は「あらかじめ種類と内容を示したうえで」得る

政令が、同法施行令第3条の3です。第1項を読みます。

「法第三十五条第八項の規定による承諾は、宅地建物取引業者が、国土交通省令で定めるところにより、あらかじめ、当該承諾に係る（中略）相手方等に対し同条第八項の規定による電磁的方法による提供に用いる電磁的方法の種類及び内容を示した上で、当該相手方等から書面又は（中略）国土交通省令で定めるもの（次項において「書面等」という。）によつて得るものとする」

条件が2つあります。

1. あらかじめ、電磁的方法の種類及び内容を示すこと
2. 承諾は書面等によって得ること（口頭では足りません）

示されるべき2項目

同法施行規則第16条の4の10が、示すべき事項を定めています。

「令第三条の三第一項（中略）の規定により示すべき電磁的方法の種類及び内容は、次に掲げる事項とする。一　第十六条の四の八第一項各号に掲げる方法のうち宅地建物取引業者等が使用するもの　二　ファイルへの記録の方式」

つまり、どの方法で送るのかとどんなファイル形式かです。「メールに添付」なのか「システム上で閲覧」なのか、PDFなのか別の形式なのか。承諾する前に示されているはずです。

承諾の方法も、出力できるものでなければならない

承諾の取り方そのものにも要件があります。同法施行規則第16条の4の11第2項です。

「前項各号に掲げる方法は、宅地建物取引業者がファイルへの記録を出力することにより書面を作成することができるものでなければならない」

承諾した記録が、印刷して書面にできる形で残る必要があります。「電話で了解と言った」では、この要件を満たしません。

承諾は、あとから撤回できる

施行令第3条の3第2項

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい規定です。

「宅地建物取引業者は、前項の承諾を得た場合であつても、相手方等から書面等により法第三十五条第八項の規定による電磁的方法による提供を受けない旨の申出があつたときは、当該電磁的方法による提供をしてはならない。ただし、当該申出の後に当該相手方等から再び前項の承諾を得た場合は、この限りでない」

一度承諾した後でも、「電磁的方法による提供を受けない」と申し出れば、業者は電子で提供してはならないとされています。

条文は「提供しなくてもよい」ではなく「提供をしてはならない」です。業者側の義務として書かれています。

申出も書面等で行います。承諾のときと同じ形です。そして、ただし書きにより、申出の後にもう一度承諾すれば、また電子に戻せます。

この構造は、第9項（相手方が宅地建物取引業者である場合）にも及びます。施行令第3条の3第3項が、第1項と第2項を第9項の承諾について準用しているためです。業者間の取引でも、承諾と撤回の枠組みは同じです。

だから、迷ったら紙で始めてよい

電子で受け取ってみて読みにくければ、紙に戻す道があります。逆に、紙で始めて途中から電子にすることもできます。

ハンディガイドも、電子書面の留意点として「不慣れな場合紙より見づらい可能性」と「原則取引に関わる全員が電子書面を利用する必要がある」を挙げています。共有名義や連帯債務で複数人が関わる場合、全員が電子で受け取れるかを先に確認してください。

電子書面が満たすべき4つの基準

施行規則第16条の4の8第2項

電磁的方法は、何でもよいわけではありません。施行規則第16条の4の8第2項が、4つの基準を挙げています。

一　「相手方が相手方ファイルへの記録を出力することにより書面を作成することができるものであること」

二　「ファイルに記録された記載事項について、改変が行われていないかどうかを確認することができる措置を講じていること」

三　「前項第一号ロに掲げる方法にあつては、記載事項を宅地建物取引業者等の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに記録する旨又は記録した旨を相手方に対し通知するものであること。ただし、相手方が当該記載事項を閲覧していたことを確認したときはこの限りでない」

四　「書面の交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであること」

一号と二号が、受け取る側の確認点

一号は印刷できることです。閲覧しかできず保存も印刷もできない形は、この基準を満たしません。

二号は改変されていないかを確認できる措置です。単にPDFが届くだけでは足りず、改ざんの有無を確かめる手段が用意されている必要があります。

ハンディガイドも、業者側への案内としてこう書いています。「相手方に、改変されていないかどうかの確認方法を説明し、確認いただくよう依頼する必要があります。確認方法は利用する電子契約システム等によって異なるため、システム提供会社にご確認の上、ご案内ください」。

つまり、受け取った側は「どうやって改変の有無を確認するのか」を説明されるはずです。説明がなければ、聞いてください。

四号は、誰が説明したかを残すための基準

紙の場合、第35条第5項により「宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない」とされています。電子の場合は、この記名に代わる措置として宅地建物取引士が明示されることが求められます。

法第35条第8項の条文自体が、電磁的方法を「第五項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるもの」と書いています。記名の代わりだから、誰が交付したかが分からなければ意味がありません。

電子書面を受け取ったら、どの宅地建物取引士が交付したかが分かる形になっているかを見てください。氏名だけでなく登録番号まで記録されているのが通常です。

あわせて、ハンディガイドは改変確認と同時に「提供書面が文字化け等していないかも同時に確認いただきましょう」としています。受け取ったらすぐに開いて、全ページが読めるかを確かめてください。表や図が崩れていないかも含みます。

オンラインでも、宅建士証の提示は必要

第35条第4項は変わらない

宅地建物取引業法第35条第4項は、こう定めています。

「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない」

説明の方法がオンラインになっても、この条文は変わりません。画面越しに提示されます。

なお、第35条第6項は、相手方が宅地建物取引業者である場合について読み替えを定めており、この場合は説明が不要で書面の交付のみになります。同項は「前二項の規定は、適用しない」としているので、第4項の提示義務もかかりません。

裏返すと、相手方が業者でない個人であるかぎり、提示は必ず行われます。省略されたら、それは条文どおりではありません。

国土交通省が示す確認の流れ

ハンディガイドは、IT重説の開始の流れを4段階で示しています。①接続確認、②必要書類の確認、③宅建士証の提示、④本人確認。

そして③について、「対面の時と同様に、IT重説でも宅建士証の提示が必要となります。相手方が視認できていることを確認するために、例えば以下のような流れで行うことが望ましいと考えられます」として、具体的なやり取りを示しています。

誰が	何をする
宅建士	自身の宅建士証をカメラにかざし、宅建士証の写真と同一人物であることを確認するよう依頼する
相手方	「確認しました。」
宅建士	宅建士証に記載されている氏名・生年月日・登録番号の読み上げを依頼する
相手方	「氏名は…、生年月日は…、登録番号は…です。」
宅建士	読み上げた内容が正しいことを確認の上、宅建士証を確認した旨を答えていただく

読み上げるのは相手方、つまり受ける側です。画面に映っただけでは視認の確認になりません。読み上げられる程度に映っているか、が基準になります。

見えにくければ、「もう少し近づけてください」と言ってください。これは条文上の権利の確認です。

映像と音声に、条件がある

「双方の音声が聞き取れる環境」が要件

IT重説の留意点として、ハンディガイドは「十分理解できる程度に映像を視認でき、双方の音声が聞き取れる環境が必要」としています。

「双方の」です。宅建士の声が聞こえるだけでなく、こちらの声も相手に届いている必要があります。質問できない状態は、この要件を満たしません。

ハンディガイドは、留意点としてもう1つ「対面よりもコミュニケーションが取りづらい可能性」を挙げています。分かりにくければ止めて聞く。その前提が、留意点として最初から書かれていました。

開始時に確認する2つ

ハンディガイドの①接続確認は「お互いに入室したら、双方ともに音声や映像に問題がないことを確認しましょう」としています。

そして「録画・録音をする場合は、相手方に伝えた上で、ここで録画・録音を開始しましょう」という記載もあります。録画されるかどうかは、この段階で伝えられるはずです。伝えられなければ、聞いてください。

②は「IT重説で使用する書面（電子書面・紙いずれでも）が相手方の手元にあるか確認しましょう」です。説明が始まる前に、書面が手元にある必要があります。画面共有だけで進められる場面ではありません。

電子書面の場合は、この段階までに改変の有無と文字化けを確認しておいてください。当日になって開けないと分かると、そこで止まります。

電子契約にすると、印紙税がかからない

ハンディガイドが挙げるメリット

書面電子化のメリットとして、ハンディガイドは「契約書等がデータで保存でき、管理・内容確認がしやすい」と「電子契約した場合、印紙税がかからない」を挙げています。

売買契約書の印紙税は、金額によっては数万円になります。中古マンションの諸費用に占める位置は中古マンションの諸費用で計算しました。決済時に現金で用意する額に直接効いてきます。

また「契約書等がデータで保存でき、管理・内容確認がしやすい」という点も、長い目で見ると効きます。売るときに取得費や譲渡費用を証明する資料として、購入時の契約書が必要になるためです。家を売って手元に残る金額で扱ったとおり、取得費が分からないと不利になります。

ただし、全員が電子である必要がある

同じページの留意点に「原則取引に関わる全員が電子書面を利用する必要がある」とあります。

売主・買主のどちらかが紙を希望すれば、その契約書は紙になります。印紙税の節約だけを理由に電子を選ぶと、相手方の意向で変わるということです。共有名義で複数人が当事者になる場合も同じです。

そして、印紙税は文書に課されるものなので、説明をオンラインで行っただけでは変わりません。紙の契約書を作れば、印紙は必要です。説明の方法と書面の形は別という、この記事の最初の論点がここにも出てきます。

受ける側の確認手順

承諾する前と、受け取った後

承諾する前に確認するのは4つです。

1. 電磁的方法の種類と内容が示されているか。どの方法で送られ、どんなファイル形式か（施行令3条の3第1項、施行規則16条の4の10）
2. 改変の有無をどう確認するかの説明があるか（施行規則16条の4の8第2項第2号）
3. 印刷できる形か（同項第1号）
4. 取引に関わる全員が電子で受け取れるか

受け取った後も4つあります。

1. 全ページ開いて、文字化けがないか
2. 説明された方法で、改変の有無を確認
3. どの宅地建物取引士が交付したかが明示されているか（同項第4号）
4. 印刷して手元に残すかどうかを決める

4つめは義務ではありませんが、条文が印刷できることを基準にしている以上、印刷して保管するという選択肢は制度として想定されています。システムの契約が終了した後も読めるかどうかは、確認する価値があります。

説明の当日

1. 双方の音声と映像が問題ないか。こちらの声が届いているか
2. 録画・録音の有無を確認する
3. 書面が手元にある状態で始める
4. 宅建士証の氏名・生年月日・登録番号を読み上げられるか。見えなければ近づけてもらう

説明を受けたうえで署名する書面です。分からないまま進める必要はありません。途中で止めて聞いてください。オンラインでも、対面と同じです。

まとめ

オンラインの重要事項説明には、2つの別々の制度が関わります。説明の方法を変えるIT重説と、書面の形を変える書面電子化です。組み合わせは自由で、国土交通省も「重説はオンライン、書面は紙」という例を示しています。

書面電子化には相手方の承諾が要ります（法35条8項）。承諾は、あらかじめ電磁的方法の種類と内容を示したうえで、書面等によって得るものとされています（令3条の3第1項）。

そして承諾は撤回できます。施行令第3条の3第2項は、書面等により提供を受けない旨の申出があったときは「当該電磁的方法による提供をしてはならない」としています。申出の後にもう一度承諾すれば、また電子に戻せます。

電子書面には4つの基準があります。印刷して書面を作成できること、改変の有無を確認できる措置があること、閲覧型なら通知すること、そして宅地建物取引士が明示されること。

説明がオンラインになっても、宅建士証の提示は必要です（法35条4項）。国土交通省は、受ける側が氏名・生年月日・登録番号を読み上げる流れを示しています。読み上げられる程度に映っているかが基準です。

便利になった分、自分で確認する場面が増えました。承諾する前に3つ、受け取ってから3つ、当日に4つ。どれも、聞けばその場で答えが出ることです。

よくある質問（FAQ）

オンラインで説明を受けると、書面も必ず電子になりますか

なりません。IT重説と書面電子化は別の制度です。国土交通省の「書面電子化・IT重説マニュアル ハンディガイド」は、両者を並べたうえで「相手方や案件ごとのニーズにあわせて選択しましょう」とし、「『遠方だから店舗に行くのは大変だけど契約書は紙で見たい』…書面は紙で作成したものを郵送し、重説はオンライン」という例を挙げています。書面電子化には宅地建物取引業法第35条第8項により相手方の承諾が必要なので、承諾しなければ紙のままです。

電子で受け取ると承諾した後で、紙に変えられますか

できます。宅地建物取引業法施行令第3条の3第2項は「宅地建物取引業者は、前項の承諾を得た場合であつても、相手方等から書面等により法第三十五条第八項の規定による電磁的方法による提供を受けない旨の申出があつたときは、当該電磁的方法による提供をしてはならない」としています。「してはならない」という書き方で、業者側の義務です。申出は承諾と同じく書面等で行います。なお同項のただし書きにより、申出の後にもう一度承諾すれば、また電子で受け取ることもできます。

PDFが届けば、それで要件を満たしていますか

それだけでは足りません。宅地建物取引業法施行規則第16条の4の8第2項は、電磁的方法が満たすべき基準を4つ挙げています。相手方が記録を出力することにより書面を作成することができること、記載事項について改変が行われていないかどうかを確認することができる措置を講じていること、閲覧型の方法の場合は記録する旨または記録した旨を相手方に通知すること、そして書面の交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであることです。特に2つめの改変確認については、国土交通省のハンディガイドも、業者が相手方に確認方法を説明し、確認を依頼する必要があるとしています。

オンラインでも宅建士証は見せてもらえますか

提示は義務です。宅地建物取引業法第35条第4項は「宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない」としており、説明の方法がオンラインでもこの条文は変わりません。国土交通省のハンディガイドは、宅建士が宅建士証をカメラにかざし、相手方が氏名・生年月日・登録番号を読み上げ、宅建士がその内容を確認する、という流れを望ましい例として示しています。読み上げられない程度にしか映っていなければ、近づけてもらってください。

音声が途切れがちですが、続けて大丈夫ですか

国土交通省のハンディガイドは、IT重説の留意点として「十分理解できる程度に映像を視認でき、双方の音声が聞き取れる環境が必要」としています。「双方の」なので、宅建士の声が聞こえるだけでなく、こちらの声も届いている必要があります。開始時の接続確認でも「双方ともに音声や映像に問題がないことを確認しましょう」とされています。聞き取れない状態のまま進める必要はありません。中断して接続を確認するか、日を改めることも選択肢です。

電子契約にすれば印紙税が不要になりますか

国土交通省のハンディガイドは、書面電子化のメリットとして「電子契約した場合、印紙税がかからない」と挙げています。ただし同じページの留意点に「原則取引に関わる全員が電子書面を利用する必要がある」とあり、相手方が紙を希望すれば紙になります。また、印紙税は文書に課されるものなので、説明をオンラインで行っただけでは変わりません。IT重説を使っても紙の契約書を作れば、印紙は必要です。個別の課税関係は税務署または税理士にご確認ください。