事前審査と本審査の違い｜本審査で初めて見られるのは、健康と担保【2026年版】

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住宅ローンには、事前審査（仮審査）と本審査があります。事前審査に通ったのに本審査で落ちる、という話をよく聞きます。

不思議に思えますが、見ている対象が違うからです。事前審査で主に見られるのは申込者の返済能力で、本審査ではそこに2つが加わります。団体信用生命保険の告知と、物件の担保評価です。

このうち団信は、金融機関の裁量ではありません。生命保険契約なので、保険法が適用されます。「団信の告知義務違反は5年で時効」といった話の根拠も、条文にあります。

この記事は、事前審査と本審査で何が変わるのかを整理し、そのうえで団信の告知を保険法の条文で読み解きます。使うのは保険法（第37条・第41条・第55条・第56条・第59条・第65条）です。

審査項目そのものについては住宅ローン審査に落ちる理由で、国土交通省の調査をもとに扱いました。この記事はその続きです。

結論：本審査で初めて見られるのは、健康と担保

2つの段階で、対象が移る

事前審査は、申込者の属性と返済能力を中心に見ます。年収、勤務先、勤続年数、ほかの借入れ、信用情報。ここは自己申告と信用情報で判断できる範囲です。

本審査では、これらを正式な書類で確認し直します。源泉徴収票や公的収入証明書、住民票、登記事項証明書。何をいつ取るかは住宅ローンの必要書類で扱いました。

そして、事前審査では判断されなかった2つが加わります。

1. 団体信用生命保険の加入可否（健康状態の告知に対する、保険会社の引受判断）
2. 物件の担保評価（売買契約書と物件資料に基づく評価）

なぜ「通ったのに落ちる」が起きるか

この2つは、返済能力とは別の軸です。年収が十分でも、健康状態によっては団信に加入できません。買主の属性が良くても、物件の評価が出ないことがあります。

加えて、もう1つの理由がありました。事前審査は、申告された内容を前提に進みます。本審査で正式な書類を突き合わせたときに数字が食い違うと、そこで前提が崩れます。

典型は、ほかの借入れの申告漏れです。信用情報には残っているので、書かなくても分かります。申告と書類を一致させることは、事前審査の段階でできる準備です。信用情報の開示は本人がいつでも請求できます。

逆に言えば、事前審査の通過は返済能力について目処が立ったという意味であって、融資の確約ではありません。

団信だけは、判断するのが金融機関ではない

担保評価は金融機関の判断です。一方、団信の加入可否を判断するのは保険会社です。そして団信は生命保険契約なので、保険法という法律が適用されます。

ここから先は、その保険法を読んでいきます。金融機関ごとの運用ではなく、法律で決まっている部分だからです。

この区別は、実務で効いてきました。担保評価で通らなかった場合は、別の金融機関に持ち込めば結果が変わることがあります。評価の方法が機関ごとに違うからです。

一方、団信で通らなかった場合、同じ告知内容で別の保険会社に出しても結果が変わるとは限りません。引受の基準は保険会社ごとに違いますが、判断の材料が同じだからです。この場合は、引受基準を緩和した団信や、団信への加入が条件になっていない商品を検討することになります。

団信は保険契約。だから保険法が適用される

生命保険契約に関する規定は第3章にある

保険法は、損害保険、生命保険、傷害疾病定額保険を章で分けています。団体信用生命保険は生命保険契約なので、第3章（生命保険）の規定が適用されます。

紛らわしいのは、損害保険と生命保険で条番号が違うのに、条文の中身がほぼ同じことです。告知義務は損害保険が第4条、生命保険が第37条。告知義務違反による解除は損害保険が第28条、生命保険が第55条。

団信について調べるときは、第37条以降を見てください。

用語の対応

保険法の用語	団信での位置づけ
保険者	生命保険会社
被保険者	住宅ローンを借りる人
保険媒介者	保険契約の締結の媒介を行うことができる者（代理を行うことができる者を除く）

告知書に記入するのは被保険者である借入人です。告知の相手は保険会社で、金融機関の担当者ではありません。ここが後で効いてきます。

保険媒介者という言葉にも定義があります。保険法第28条第2項第2号の括弧書きは、これを「保険者のために保険契約の締結の媒介を行うことができる者（保険者のために保険契約の締結の代理を行うことができる者を除く。）」としています。

誰がこれに当たるかは、その団信のしくみによります。告知について誰かから説明や助言を受けた場合は、その人の氏名と所属、日時を控えておいてください。後で見る第55条第2項の判断に関わります。

告知義務は「聞かれたことに答える」義務

第37条の全文

告知義務を定めるのは、保険法第37条です。

「保険契約者又は被保険者になる者は、生命保険契約の締結に際し、保険事故の発生の可能性に関する重要な事項のうち保険者になる者が告知を求めたもの（中略）について、事実の告知をしなければならない」

中略した部分では、保険事故を「被保険者の死亡又は一定の時点における生存」と定義し、その発生の可能性を「危険」と呼び、告知を求められた事項を「告知事項」と呼ぶことを定めています。

読むべきは「保険者になる者が告知を求めたもの」という限定です。

自分から申告する義務ではない

この条文は、質問されたことに事実を答える義務を定めています。告知書に書かれていない事項を自主的に申告する義務までは定めていません。

だから、実務で重要になるのは告知書の質問文そのものです。「過去3か月以内に医師の診察・検査・治療・投薬を受けたか」「過去3年以内に指定の病気で手術を受けたか、または2週間以上にわたり治療・投薬を受けたか」といった形で、期間と範囲が指定されているのが通常です。

質問の期間と範囲を正確に読み、その範囲に当たる事実は漏れなく書く。これが条文どおりの対応です。

これに反する特約は無効

保険法第41条は、強行規定を置いています。

「第三十七条の規定に反する特約で保険契約者又は被保険者に不利なもの及び第三十九条第二項の規定に反する特約で保険契約者に不利なものは、無効とする」

第37条に反する特約で被保険者に不利なものは無効です。告知を求められていない事項まで申告する義務を課す特約は、この規定に触れます。

告知義務違反で解除できる場合と、できない場合

解除できるのは「故意又は重大な過失」のとき

保険法第55条第1項です。

「保険者は、保険契約者又は被保険者が、告知事項について、故意又は重大な過失により事実の告知をせず、又は不実の告知をしたときは、生命保険契約を解除することができる」

要件は「故意又は重大な過失」です。単純な過失、つまりうっかりした程度の書き漏らしは、文言上ここに含まれません。ただし、何が重大な過失にあたるかは個別の判断になります。

解除できない3つの場合

第2項が、例外を3つ挙げています。

号	解除できない場合（第55条第2項）
一	生命保険契約の締結の時において、保険者が前項の事実を知り、又は過失によって知らなかったとき
二	保険媒介者が、保険契約者又は被保険者が前項の事実の告知をすることを妨げたとき
三	保険媒介者が、保険契約者又は被保険者に対し、前項の事実の告知をせず、又は不実の告知をすることを勧めたとき

2号と3号が、実務で意味を持ちます。「そこは書かなくて大丈夫ですよ」と言われて書かなかった場合が、これに当たりえます。

ただし、因果関係がなければ例外は使えない

第3項が、2号と3号を制限しています。

「前項第二号及び第三号の規定は、当該各号に規定する保険媒介者の行為がなかったとしても保険契約者又は被保険者が第一項の事実の告知をせず、又は不実の告知をしたと認められる場合には、適用しない」

媒介者に言われようが言われまいが、どのみち書かなかったと認められる場合は、2号・3号による保護は受けられません。

ここまでは強行規定

保険法第65条が、強行規定を定めています。

「次の各号に掲げる規定に反する特約で当該各号に定める者に不利なものは、無効とする。一 第五十五条第一項から第三項まで又は第五十六条第一項　保険契約者又は被保険者」

第55条の第1項から第3項までが強行規定です。「軽い過失でも解除できる」という特約や、2項の例外を狭める特約は、被保険者に不利であれば無効になります。

ただし、第65条第1号が挙げているのは第1項から第3項までです。次に見る第4項は、この号に挙げられていません。

「5年経てば大丈夫」の正体は、第55条第4項

2つの期間が定められている

第55条第4項です。

「第一項の規定による解除権は、保険者が同項の規定による解除の原因があることを知った時から一箇月間行使しないときは、消滅する。生命保険契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする」

期間は2つあります。

• 解除の原因があることを知った時から1か月。保険者が知ってから1か月行使しなければ、解除権は消滅します
• 契約の締結の時から5年。知った・知らないにかかわらず、5年を経過すれば消滅します

「団信の告知義務違反は5年で時効」と言われるものの根拠が、この後段です。起算点は契約の締結の時であり、告知した日でも、病気が判明した日でもありません。

ただし、それは「解除できなくなる」だけ

この規定が消滅させるのは第55条第1項による解除権です。次に見る第56条（危険増加による解除）の解除権については、第2項が第55条第4項を準用したうえで、起算点を読み替えています。

「前条第四項の規定は、前項の規定による解除権について準用する。この場合において、同条第四項中『生命保険契約の締結の時』とあるのは、『次条第一項に規定する危険増加が生じた時』と読み替えるものとする」

危険増加のほうは、危険増加が生じた時から5年です。契約の締結の時からではありません。

強行規定の範囲に注意

先ほど見たとおり、第65条第1号が強行規定としているのは第55条第1項から第3項までと第56条第1項です。第55条第4項は、この号に挙げられていません。

この記事は、そこから先の解釈には立ち入りません。条文がそう書かれている、という事実だけをお伝えします。個別の契約でどう扱われるかは、約款と、必要であれば弁護士にご確認ください。

解除されても、保険金が出る場合がある

第59条のただし書き

ここは、ほとんど知られていない規定です。保険法第59条を読みます。

第1項。「生命保険契約の解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる」

第2項。「保険者は、次の各号に掲げる規定により生命保険契約の解除をした場合には、当該各号に定める保険事故に関し保険給付を行う責任を負わない。一　第五十五条第一項　解除がされた時までに発生した保険事故。ただし、同項の事実に基づかずに発生した保険事故については、この限りでない」

「同項の事実に基づかずに」が意味すること

告知義務違反で解除された場合、原則として解除前に発生した保険事故についても保険給付の責任を負いません。しかし、ただし書きがあります。

告知しなかった事実に基づかずに発生した保険事故については、この限りでない。つまり、告知しなかった病気とは無関係な原因で保険事故が発生した場合は、保険給付を行う責任が残ります。

同じ条の第2号は第56条第1項（危険増加）について、第3号は第57条について、それぞれ同じ構造のただし書きを置いています。

そして第65条第2号により、第57条と第59条は強行規定です。保険契約者・被保険者・保険金受取人に不利な特約は、無効になります。

契約後に病気になった場合はどうなるか

危険増加による解除（第56条）

告知は契約の締結に際して行うものです。では、契約した後に健康状態が変わった場合はどうなるのか。第56条が定めています。

「生命保険契約の締結後に危険増加（告知事項についての危険が高くなり、生命保険契約で定められている保険料が当該危険を計算の基礎として算出される保険料に不足する状態になることをいう。）が生じた場合において、保険料を当該危険増加に対応した額に変更するとしたならば当該生命保険契約を継続することができるときであっても、保険者は、次に掲げる要件のいずれにも該当する場合には、当該生命保険契約を解除することができる」

解除には2つの要件が両方必要

第56条第1項が挙げる要件は2つで、「いずれにも該当する場合」とされています。

1. 「当該危険増加に係る告知事項について、その内容に変更が生じたときは保険契約者又は被保険者が保険者に遅滞なくその旨の通知をすべき旨が当該生命保険契約で定められていること」
2. 「保険契約者又は被保険者が故意又は重大な過失により遅滞なく前号の通知をしなかったこと」

1番は契約に通知義務の定めがあることです。定めがなければ、この条文による解除はできません。2番は、その通知を故意または重大な過失により怠ったことです。

言い換えると、契約後に病気になったこと自体が解除の理由になるのではありません。契約に通知義務の定めがあり、それを故意または重大な過失で怠った場合です。

もう1つの関門、担保評価

売買契約書がないと始まらない

本審査で加わるもう1つが、物件の担保評価です。こちらは金融機関の判断ですが、売買契約書と物件資料が揃わないと進みません。

住宅金融支援機構【フラット３５】も、共通で必要となる書類として「売買金額が確認できる書類（売買契約書（写））」と、住宅および土地の登記事項証明書を挙げています。詳しくは住宅ローンの必要書類で扱いました。

事前審査の段階では物件が決まっていないこともあります。その場合、担保評価は本審査で初めて行われます。

物件側の条件は、自分では動かせない

物件の評価は、買主の努力で変わるものではありません。再建築不可、接道、法令上の制限、既存不適格といった要素は、重要事項説明書に記載されます。読み方は中古マンション重要事項説明書で扱いました。

中古住宅では、建物状況調査の結果が資料になることもあります。調査で何が分かり、何が分からないかは建物状況調査で分かること・分からないことにまとめました。

段階ごとに、やっておくこと

段階	やっておくこと
事前審査より前	信用情報を自分で開示する。ほかの借入れを把握する
事前審査	申告内容と、後で出す書類の数字を一致させる
本審査より前	告知書の質問文を先に読む。期間と範囲を確認し、該当する通院・投薬を洗い出す
本審査	告知は事実どおりに書く。口頭で「書かなくてよい」と言われても、書面に残らない

信用情報の開示は本人がいつでもできます。手順と読み方は信用情報の開示報告書の読み方で扱いました。

そして、団信に加入できない場合の選択肢もあります。フラット３５は「健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も、【フラット３５】はご利用いただけます」としています。団信が必須ではない商品もある、ということです。

まとめ

事前審査と本審査で落ちる場所が違うのは、見る対象が違うからです。本審査では、正式書類による確認に加えて団体信用生命保険の告知と物件の担保評価が入ります。

団信は生命保険契約なので、保険法が適用されます。第37条の告知義務は「保険者になる者が告知を求めたもの」について事実を告げる義務で、聞かれていないことを自分から申告する義務ではありません。だから、告知書の質問文を正確に読むことが対応そのものになります。

告知義務違反による解除は第55条です。要件は「故意又は重大な過失」で、保険者が知っていた場合や、保険媒介者が告知を妨げた・告知しないことを勧めた場合は解除できません。ただし、その行為がなくても告知しなかったと認められる場合は、この保護は使えません。

「5年で時効」の根拠は第55条第4項です。原因を知った時から1か月、契約の締結の時から5年で解除権が消滅します。なお第65条第1号が強行規定としているのは第1項から第3項までで、第4項は挙げられていません。

そして第59条第2項第1号のただし書き。告知しなかった事実に基づかずに発生した保険事故については、保険給付の責任が残ります。

実務として重要なのは1つです。本審査に進む前に、告知書の質問文を読んでください。期間と範囲が指定されているので、該当する通院や投薬を先に洗い出せます。これは、書類を集めるより前にできることです。

よくある質問（FAQ）

事前審査に通れば、融資は確定ですか

確定ではありません。本審査では、事前審査で見た内容を正式な書類で確認し直すのに加えて、団体信用生命保険の加入可否と物件の担保評価が加わります。この2つは返済能力とは別の軸です。団信の加入可否を判断するのは金融機関ではなく保険会社であり、生命保険契約なので保険法が適用されます。担保評価は物件側の条件によるため、買主の属性では動きません。事前審査の通過は、返済能力について目処が立ったという意味だと考えてください。

団信の告知は、聞かれていないことも書くべきですか

条文上の義務は、聞かれたことに答えることです。保険法第37条は「重要な事項のうち保険者になる者が告知を求めたものについて、事実の告知をしなければならない」としています。告知を求められた事項について事実を告げる義務であり、質問されていない事項を自主的に申告する義務までは定めていません。なお同法第41条は、第37条の規定に反する特約で保険契約者または被保険者に不利なものを無効としています。実務では、告知書の質問文に指定された期間と範囲を正確に読み、その範囲に当たる事実を漏れなく書いてください。

「そこは書かなくていい」と言われて書きませんでした

保険法第55条第2項が、解除できない場合を3つ挙げています。第2号は「保険媒介者が、保険契約者又は被保険者が前項の事実の告知をすることを妨げたとき」、第3号は「保険媒介者が、保険契約者又は被保険者に対し、前項の事実の告知をせず、又は不実の告知をすることを勧めたとき」です。ただし同条第3項により、その保険媒介者の行為がなかったとしても告知をしなかったと認められる場合には、第2号・第3号は適用されません。誰から、いつ、どう言われたかを記録しておいてください。

団信の告知義務違反は5年で時効と聞きました

保険法第55条第4項に期間の定めがあります。「第一項の規定による解除権は、保険者が同項の規定による解除の原因があることを知った時から一箇月間行使しないときは、消滅する。生命保険契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする」。起算点は契約の締結の時です。ただし第56条（危険増加による解除）については、同条第2項が第55条第4項を準用したうえで、起算点を「危険増加が生じた時」と読み替えています。また第65条第1号が強行規定としているのは第55条第1項から第3項までで、第4項は挙げられていません。個別の扱いは約款と弁護士にご確認ください。

告知義務違反で解除されたら、保険金は一切出ませんか

例外があります。保険法第59条第2項第1号は、第55条第1項により解除した場合、解除がされた時までに発生した保険事故について保険給付を行う責任を負わないとしたうえで、「ただし、同項の事実に基づかずに発生した保険事故については、この限りでない」としています。告知しなかった事実と関係のない原因で保険事故が発生した場合は、保険給付の責任が残るということです。なお同法第65条第2号により、第57条と第59条は強行規定とされ、保険契約者・被保険者・保険金受取人に不利な特約は無効です。

団信に入れない場合、住宅ローンは組めませんか

商品によります。住宅金融支援機構は【フラット３５】について「健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も、【フラット３５】はご利用いただけます」としています。団信への加入が融資の条件になっていない商品もあるということです。ただし、その場合は返済中に万一のことがあっても残債が保険で返済されないため、別の生命保険で備えるかどうかを検討することになります。また、引受基準を緩和した団信を用意している金融機関もあります。条件は商品ごとに異なるので、申し込む金融機関に確認してください。