住宅ローンの保証料は誰のための費用か｜保証料型と融資手数料型を同じ土俵で比べる手順【2026年版】

---

住宅ローンの見積もりに「保証料」という行があります。借入額3,000万円で60万円前後になることもある、金額の大きい費用です。それでも、これが何に対する費用なのかを説明されることはほとんどありません。

保証料は、借主のための保険料ではないのです。返せなくなったときに保証会社が銀行に立て替え払いをするための費用で、立て替えられた分は保証会社から借主に請求されます。払っても、借主の債務は消えません。これは慣行ではなく、民法が定めている効果です。

そのうえで実務上の判断は別にあります。多くの金融機関では保証会社を通すことが前提になっており、「払わない」という選択肢が最初からないことが多いからです。だとすれば、考えるべきはどの型で払うのが自分にとって安いかになります。

この記事では、国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」の実数と、民法の条文だけを根拠に、保証料の正体を確定させます。そのうえで、保証料型と融資手数料型を同じ土俵に乗せて計算し、どちらが得になるかの分岐点を出します。計算はすべて仮定値による計算例です。

結論：保証料は借主のための保険ではない

払う相手と、守られる相手が違う

保証料は、保証会社に対して支払います。借主が返済できなくなったとき、借主に代わって金融機関に残債を支払うのが保証会社の役割です。これを代位弁済といいます。

ここで終わりではありません。代位弁済のあと、保証会社は立て替えた額を借主に請求します。民法第459条が、委託を受けた保証人に求償権を認めているためです。さらに民法第501条により、保証会社は金融機関が持っていた抵当権などの権利も行使できるようになります。

つまり、代位弁済で変わるのは債権者が金融機関から保証会社に入れ替わることだけで、借金そのものは残り、担保も残ります。生命保険や火災保険のように、借主のリスクを引き受ける仕組みではありません。

結論：見るべきは3点

保証料について判断することは、次の3つに整理できます。

1. 保証会社を通さない選択肢があるか（国の調査では、通さない扱いの回答は少数）
2. どの型で払うか（一括前払い／金利上乗せ／融資手数料に置き換え）
3. 途中で完済したとき、払った分が戻るか（保証委託契約書に書かれている）

このうち2番目が、金額として最も大きく動きます。後半で3,000万円・35年の条件で計算し、分岐点を出します。

国の調査で見る「連帯保証」。994機関中842機関が審査項目にしている

「保証会社を通さない」は少数派

国土交通省は毎年、民間の金融機関に対して住宅ローンの実態調査を行い、結果を公表しています。令和7年度調査には994機関が回答しました。

その中に「連帯保証」という審査項目があります。これを審査項目としている機関は842、構成比84.7％です。そして、その具体的な内容として回答された数は次のとおりでした。

連帯保証について、金融機関が回答した内容（複数回答）	機関数
系列保証会社の保証が必要	524
外部保証会社の保証が必要	361
その他	146
連帯保証不要	55

複数回答なので合計は回答機関数を超えます。それでも傾向ははっきりしています。保証会社の保証を必要とする回答が885（524＋361）あるのに対し、連帯保証不要は55です。

「保証料を払いたくないので、保証会社を使わない銀行を探す」という発想は、選択肢としては存在しますが、母集団が小さい。現実的には、保証料を避けるのではなく、払い方を選ぶほうに時間を使ったほうが効きます。

同じ調査の他の項目と並べる

連帯保証の84.7％という数字は、審査項目全体の中では中位よりやや上です。同じ調査で9割を超えているのは、完済時年齢98.4％、借入時年齢96.2％、健康状態96.1％、年収94.2％、勤続年数93.9％、担保評価91.0％、返済負担率90.9％でした。

審査項目の全体像と、それぞれの具体的な基準は住宅ローン審査に落ちる理由で21項目すべてを扱っています。保証会社の審査に通らないことが、結果として「銀行に落とされた」形で伝わる場合もあるため、あわせて読むと全体がつながります。

代位弁済されると何が起きるか。民法の条文で追う

保証契約は、借主と保証会社の契約ではない

民法第446条第1項は、保証人について「主たる債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う」と定めています。保証契約そのものは、債権者（金融機関）と保証人（保証会社）の間で結ばれます。

借主が保証会社と結ぶのは、保証を委託する契約です。保証料は、この委託に対する対価という位置づけになります。

民法第499条：代位弁済で、保証会社が債権者になる

民法第499条は一文です。「債務者のために弁済をした者は、債権者に代位する」。保証会社が金融機関に残債を払うと、その瞬間に保証会社が金融機関の立場に入ります。

「代位する」は日常語ではありませんが、意味は単純です。もともとの債権者が持っていた地位に、弁済した人がそのまま入れ替わって座る、ということです。債権が消えて新しい債権が生まれるのではなく、同じ債権の持ち主が変わるという構成になっています。

だから、返済が滞って「保証会社が代位弁済しました」という通知が届いたとき、それは債務が整理された知らせではありません。請求元が変わったという知らせです。この時点で一括請求に切り替わるのが通例で、分割での返済を続けたい場合は保証会社との交渉になります。

民法第501条：抵当権も一緒に移る

第501条第1項はこう定めています。「前二条の規定により債権者に代位した者は、債権の効力及び担保としてその債権者が有していた一切の権利を行使することができる」。

「担保としてその債権者が有していた一切の権利」には、自宅に設定された抵当権が含まれます。代位弁済の後、競売を申し立てる立場になるのは保証会社です。金融機関との関係は終わりますが、担保権は消えません。

ただし第501条第2項により、この権利行使は「自己の権利に基づいて債務者に対して求償をすることができる範囲内」に限られます。立て替えた額を超えて取り立てられるわけではない、という歯止めです。

民法第459条：求償される

民法第459条第1項は、委託を受けた保証人が債務の消滅行為をしたときに、主たる債務者に対し「そのために支出した財産の額」の求償権を有すると定めています。

条文の言葉を並べると、代位弁済の効果は次のようになります。金融機関への返済義務は消える。同額の債務が保証会社に対して発生する。自宅の抵当権は保証会社が行使できる。差し引きで借主が得たものは、請求元が1つ入れ替わったことだけです。

3つの型を、同じ土俵に乗せる

払い方は大きく3つに分かれる

金融機関から提示される形は、おおむね次の3つのいずれかです。呼び名は各社で違いますが、キャッシュフローの形で分ければこの3つに収まります。

型	お金の出方	見積書での表れ方
A 一括前払い型（外枠方式）	契約時にまとめて現金で払う	諸費用に「保証料」の行が立つ
B 融資手数料型（定率型）	契約時に借入額の一定率を払う	「事務手数料」が定額でなく定率
C 金利上乗せ型（内枠方式）	毎月の返済に上乗せして払う	保証料の行がなく、金利が高い

見積書を比べるとき、Cは「保証料0円」に見えます。行が立っていないからです。金利に含まれているだけで、払っていないわけではありません。

比較の手順は3ステップ

同じ土俵に乗せる手順は単純です。

1. 各案について、初期費用の合計を出す（保証料・事務手数料・印紙税など、借入に伴って契約時に払うもの）
2. 各案の金利で、完済までの総返済額を出す
3. 1と2を足して比べる

月々の返済額だけで比べると、初期費用の大きい案が有利に見えます。逆に初期費用だけで比べれば、金利の高い案のほうが有利に見えるはずです。足して初めて比較になります。

計算してみる。3,000万円・35年で比べる

前提を置く

以下はすべて仮定値による計算例です。実際の保証料率・手数料率・金利は金融機関ごとに異なります。

ひとつ、はっきりさせておきます。ここで置く保証料61.8万円は、相場ではありません。民間の保証料率は各社が個別に定めていて、公的機関が水準を公表しているものではないからです。本メディアは出典のない相場を示さない方針をとっているため、この数字は3つの型を並べて比べるために置いた入力値として扱ってください。

読者が使うときは、この61.8万円を自分の見積書に書かれている金額に置き換えて計算し直しましょう。後で出す分岐点も同じで、数字そのものではなく、入れ替われる点が存在するという構造のほうを持ち帰ってもらえれば足ります。

• 借入額3,000万円、返済期間35年（420回）、元利均等返済、全期間同一金利
• A：金利 年1.0％、保証料一括前払い61.8万円、事務手数料3.3万円
• B：金利 年1.0％、保証料なし、事務手数料は借入額の2.2％＝66万円
• C：金利 年1.2％（Aより0.2％上乗せ）、保証料の行なし、事務手数料3.3万円

結果

案	月返済額	総返済額	初期費用	合計
A 一括前払い	84,686円	3,556万7,998円	65万1,000円	3,621万8,998円
B 融資手数料型	84,686円	3,556万7,998円	66万円	3,622万7,998円
C 金利上乗せ型	87,511円	3,675万4,488円	3万3,000円	3,678万7,488円

35年かけて完済する前提なら、AとBはほぼ同じで、差は9,000円でした。この2つは「契約時にまとめて払う」という点で同じ構造だからです。名前が違うだけで、キャッシュフローの形は近い。

これに対してCは、Aより56万8,490円多くなりました。金利0.2％の差が35年間積み上がるためです。月々の差は2,825円で、見積書の上では小さく見えます。

ただし、契約時に用意する現金は逆になる

Cの利点は、契約時に用意する現金が3万3,000円で済むことです。AとBは60万円以上を、頭金や登記費用とは別に用意する必要があります。自己資金が薄い場合、Cしか選べないという状況は普通に起こります。

ここで比較すべきは「どちらが安いか」ではなく、「契約時の62万円に、ほかの使い道があるか」です。手元に残した62万円を頭金に回して借入額を減らせば、その分の利息が減ります。引っ越し費用や家具に充てるなら、ローンを増やして買うより安くつきます。

逆に、62万円を払っても手元資金に余裕があるなら、Aを選んで総額を抑えるほうが素直です。この判断に一般解はなく、契約時点の手元資金と、その使い道で決まります。

分岐点は11年9か月。ただし前提が変われば動く

途中で完済すると、結論が逆転する

35年持つ前提だとAが有利でした。しかし、繰上返済や売却で早く終わらせる場合は違います。Cは払っていない期間の上乗せ分を払わずに済むからです。

同じ前提で、各時点で一括完済した場合の支払合計を計算しました。

完済時期	A 一括前払い	C 金利上乗せ	有利なのは
10年で完済	3,328万3,940円	3,320万5,739円	C（7万8,201円安い）
20年で完済	3,512万5,359円	3,544万4,607円	A（31万9,248円安い）
35年で完済	3,621万8,998円	3,678万7,488円	A（56万8,490円安い）

1回目から420回目まで順に計算すると、入れ替わるのは141回目、つまり11年9か月の時点でした。これより早く完済するならC、長く持つならAが安いという結果です。

この11年9か月は、あくまでこの前提での数字

分岐点は、保証料の額・上乗せ幅・金利・借入額・期間のすべてで動きます。上乗せが0.2％ではなく0.1％なら、Aが有利になる時期はもっと後ろにずれます。保証料が61.8万円ではなくもっと安ければ、Aが早く有利になります。

大事なのは11年9か月という数字ではなく、「分岐点が存在する」という構造のほうです。自分の見積書の数字を入れれば、自分の分岐点が出ます。そのうえで、その年数まで持つ見込みがあるかを考える。判断はここで決まります。

もう1つの変数：この計算に入れていないもの

上の表には、一括前払いした保証料の未経過分が戻る場合の返還額を入れていません。返還の有無と計算方法は保証委託契約で決まるため、一律には置けないからです。返還がある契約なら、早期完済時のAはこの表より有利になります。

逆に言えば、返還条件を確認しないまま「早く返すつもりだから金利上乗せ型で」と決めるのは、判断材料が1つ欠けた状態です。

繰上返済・借り換えのときに効いてくる差

借り換えは「完済」として扱われる

借り換えは、今のローンを一括完済して別のローンを組み直すことです。したがって、保証料の観点では途中完済と同じ扱いになります。前節の分岐点の話は、借り換えを検討する場合にもそのまま当てはまります。

そして借り換え先でも、新たに保証料または融資手数料がかかります。借り換えの損得を計算するときは、金利差だけでなく、この初期費用を必ず入れてください。金利が下がっても、初期費用を回収できる期間が残っていなければ損になります。

期間短縮型と返済額軽減型で、戻る額が変わりうる

一部繰上返済には、返済期間を縮める期間短縮型と、月々の返済額を下げる返済額軽減型があります。保証料の未経過分が返還される契約の場合、返還額の計算は残りの期間に連動するのが一般的な考え方です。

どちらを選ぶかで返還額が変わりうるため、繰上返済の方式を決める前に保証委託契約書の返還条項を読んでおくと、判断材料が増えます。

保証料は「貸す側のコスト」として動いている

国土交通省の調査で、保証会社の保証を必要とする回答が885あったことを思い出してください。金融機関から見れば、保証会社の保証は貸倒れリスクを外部に移す手段です。その対価を借主が負担している、という構造になっています。

これは不当だという話ではありません。この構造を知っていれば、「保証料は自分を守るためのものだから仕方ない」という説明を受けたときに、そうではないと分かるという話です。

保証料と混同されやすい3つの費用

団体信用生命保険の保険料

団信は、借主に万一のことがあった場合に保険金が債務に充当され、以後の返済が不要になる保険です。保証料とは向きが逆で、こちらは借主の側のリスクを引き受ける仕組みです。

国土交通省の令和7年度調査では、「健康状態」を審査項目とする機関が955（96.1％）あり、その内容として団信加入が必要と回答した機関が834、団信加入は不要が2、団信加入は選択可能が89でした。ほとんどの民間住宅ローンで、団信への加入が借入の条件になっているということです。

民間の住宅ローンでは団信の保険料が金利に含まれていることが多く、見積書に行が立ちません。一方、保障を手厚くする特約（がん保障、三大疾病保障など）を付ける場合は、金利に上乗せされる形で追加費用が発生します。上乗せ幅は商品ごとに違うため、比較するときは特約の有無をそろえてください。

火災保険料と地震保険料

火災保険は、担保となる建物が焼失した場合に備えるもので、融資の条件として加入を求められるのが通例です。保険料は建物の構造・所在地・補償範囲・期間で決まり、金融機関ではなく保険会社に支払います。

保証料と混同されやすいのは、どちらも「万一に備える費用」と説明されるからです。ただし、火災保険は建物の損害を補償するもので、返済できなくなったときの備えではありません。失業や収入減で返済が滞る事態に対しては、火災保険も保証料も何も解決しません。

なお、火災保険料は一括で長期契約したほうが年あたりの単価は下がる傾向があります。契約時の現金支出が増えるため、保証料の型の選択と同じく、手元資金との兼ね合いで決める項目です。

事務手数料（定額型）

定額型の事務手数料は、借入額にかかわらず3万3,000円前後で設定されていることが多い費目です。融資手続きそのものに対する費用で、保証料とは別に請求されます。

紛らわしいのは、同じ「事務手数料」という名前で、定率型（借入額の2.2％など）が使われる場合があることです。定率型は実質的に保証料の置き換えとして機能しているため、金額の桁が1つ違います。3万3,000円なのか66万円なのかで意味がまったく変わるので、見積書では名前ではなく金額と計算根拠を見てください。

ここまでの3つに、登録免許税・司法書士報酬・印紙税を加えたものが、借入に伴う初期費用のおおよその全体像になります。比較するときは、この全部を足した数字どうしを並べてください。

契約前に確認する6項目

書面で確認する

口頭ではなく、書面または画面で確認できるものを挙げます。金融機関に聞けば出てくる情報です。

1. 保証会社の名称と、系列か外部か（国の調査では系列524・外部361）
2. 選べる型のすべて（一括前払い／金利上乗せ／融資手数料型のうち、その商品で選べるもの）
3. 金利上乗せ型を選んだ場合の上乗せ幅（0.2％なのか0.1％なのか）
4. 一括前払いを選んだ場合の保証料の額（借入額・期間ごとの表があるはず）
5. 繰上返済・完済時の保証料の返還条件（保証委託契約書の該当条項）
6. 融資手数料の返還の有無（返還されないのが通例なので、明記を確認する）

この6つがそろえば、自分の分岐点を自分で計算できます。

出てこない場合

1から4は商品の基本情報なので、出てこないことは考えにくい項目です。出にくいのは5と6です。返還条件は保証委託契約書に書かれており、契約直前まで見せられないと言われることがあります。

その場合は、「返還があるかないか」だけでも先に聞いてください。有無が分かれば、分岐点の計算の方向は決められます。金額の精度は、後から詰めれば間に合います。

まとめ

住宅ローンの保証料は、借主のための保険料ではありません。保証会社が金融機関に代位弁済したあと、民法第459条により保証会社は借主に求償し、第501条により金融機関が持っていた抵当権などの権利も行使できます。代位弁済で変わるのは請求元だけで、債務も担保も残ります。

そのうえで、避けるのは現実的ではありません。国土交通省の令和7年度調査では、連帯保証を審査項目とする842機関のうち、系列保証会社の保証が必要が524、外部保証会社の保証が必要が361で、連帯保証不要は55でした。

だとすれば、判断は払い方の選択になります。一括前払い型と融資手数料型は構造が近く、今回の計算例では差は9,000円でした。金利上乗せ型は、35年持つならAより56万8,490円高く、10年で完済するならAより7万8,201円安い。入れ替わるのは11年9か月の時点でした。

この11年9か月は仮定値での数字です。覚えるべきは数字ではなく、分岐点が存在するという構造と、自分の見積書の数字で計算し直せるという手順のほうです。そして計算に入れる前に、繰上返済時の返還条件を必ず確認してください。

よくある質問（FAQ）

保証料を払えば、返せなくなっても家に住み続けられますか

住み続けられるという効果はありません。保証会社が金融機関に代位弁済すると、民法第499条により保証会社が債権者の立場に入り、第501条第1項により「担保としてその債権者が有していた一切の権利」を行使できるようになります。自宅に設定された抵当権もこれに含まれます。つまり、競売を申し立てる立場が金融機関から保証会社に変わるだけです。加えて民法第459条により、立て替えられた額は保証会社から請求されます。返済が難しくなった場合の相談先は保証会社ではなく、まず借入先の金融機関になります。

「保証料0円」と書かれている商品は、本当に0円ですか

2つの可能性があります。1つは、保証会社を使わず融資手数料型を採用している商品で、この場合は保証料という費目が存在せず、代わりに借入額の一定率の事務手数料がかかります。もう1つは、保証料を金利に含めている商品で、見積書に保証料の行が立たないだけです。見分け方は、同じ金融機関の他の商品や他行と金利を比べることと、事務手数料が定額か定率かを見ることです。定率で借入額の2％前後なら、前者である可能性が高くなります。いずれにしても、初期費用と総返済額を足して比べれば、名前に関係なく比較できます。

保証会社の審査に落ちると、銀行の審査にも落ちますか

保証会社の保証が融資の条件になっている場合、保証が得られなければその商品では借りられません。国土交通省の令和7年度調査では、連帯保証を審査項目とする842機関のうち、系列保証会社の保証が必要が524、外部保証会社の保証が必要が361という回答でした。なお、金融機関は否決の理由を開示しません。どこで落ちたのかも通常は分かりません。事前にできるのは、信用情報を自分で取り寄せることと、返済負担率を他の借入れも含めて計算しておくことです。手順は「住宅ローン審査に落ちる理由」に書いています。

一括前払いした保証料は、繰上返済したら戻りますか

返還される契約もありますが、一律ではありません。返還の有無、計算方法、返還されない手数料の額は、保証会社と結ぶ保証委託契約で定められます。契約書の返還に関する条項を確認してください。本記事の計算例では、返還額を一律に置けないため表に含めていません。返還がある契約であれば、早期に完済した場合の一括前払い型は、記載した金額より有利になります。融資手数料型の事務手数料は、返還されないのが通例です。

夫婦の収入合算だと、配偶者が連帯保証人になりますか

収入合算の方式によります。連帯保証型では合算者が連帯保証人になり、ペアローン型では2本のローンをそれぞれが借りて互いの連帯保証人になるのが一般的な形です。いずれも保証会社の保証とは別の話で、保証会社の保証に加えて個人の連帯保証を求められる形になります。国土交通省の調査でも「連帯保証」の内容として保証会社の保証と並んで「その他」が146ありました。合算の方式によって、団体信用生命保険の対象範囲や住宅ローン控除の適用も変わります。契約前に、誰がどの債務を負うのかを図に書いて確認してください。

保証料が安い銀行を探すのが正解ですか

保証料単独で比べると判断を誤ります。保証料が安くても金利が高ければ総額は増え、保証料が0円でも融資手数料が借入額の2.2％なら初期費用は同程度になります。比べるべきは、初期費用の合計と完済までの総返済額を足した金額です。そのうえで、自分が何年で完済する見込みかを置くと、どの型が有利かが決まります。本記事の計算例では、その分岐点は11年9か月でした。前提が変われば動く数字なので、自分の見積書の数字で計算し直してください。